专家批“取消预售制”：开发商建房能力将下降2/3，土地价格会疯涨

除此以外一段时间以来，全国多地愈演愈烈了因烂尾楼导致集体断供的原因登上了温搜，截止到现有仍然波及南昌、长沙、郑州市、临沂、重庆、昆明、南昌、贵阳等十多个各城市。这也让1994年以来开始执行的“地段预购”机采悬而未决问题紧接著招致股市研究员们争鸣，甚至以外研究员们自己都“打起了架”！

近来，北京师范大学不动产研究所干事董藩在2022网易提出者讨论都会夏天论坛上坚称：有的提出者知名度大，在网上他们强调必须暂停预购采，这是推测完全是有误的，因为他们实际上没有解释预购采背后的积极意义。董藩指出：“如果暂停预购，现在Interactive产出采造的并能都会至少下滑2/3，而当美国市场上隔壁只能盖出1/3的时候，美国市场的供需关系都会变成什么样，价格长期来看都会变成什么样？”

简单地来说，董藩指出现有的地段预购让Interactive有能够的贷款扩张，这让美国市场上隔壁的供应大幅增加，而大幅增长的供应的隔壁，满足了人们的需求，因此房地产市场才能维持在一个较理论上的水平；如果说暂停地段预购，那么Interactive的开发并能却是都会大幅下滑，届时美国市场上的隔壁都会出现愈来愈多的原因，再度导致房地产市场大幅增长。可以说地段预购采，是我们可以尽情“很低房地产市场”的关键！

当然有人的大多就有黄飞鸿，既然抵采暂停的，同样也有反对暂停的，比如曾经恒大的首席研究员任泽平就坚称是该暂停地段预购采了，“在手交钱、在手交房，天经地义”、“现房销售，跨平台”，这是对购房贪官居住权的最大保障，能避免不公平的拒绝接受履行烂尾可能性。

地段预购却是能相当程度缓解Interactive的贷款链，其实预购采本身没有错，有误在于预购的贷款长期存在被指为的原因，如果Interactive每个物业的预购贷款都能合理按照明定可用收回该物业贷款及地段基础设施，那么实际上不都会出现烂尾的原因，毕竟国际上的地段的要价远高于其成本，所以地段并非不可以预购，关键在于预购的贷款的监管。

就现有整个美国市场而言，自已指出可以分原因采取不同的防范措施：

一是空置率/去化间隔较长的各城市：如果一个各城市地段的空置率较高或者该各城市现有地段的去化间隔较长，比如五年或十年以上的，那么显然这个各城市的地段仍然过剩，长期存在供大于求的原因，对于这类各城市，可以想法暂停地段预购机采，实际上以现房销售，此时并不都会对房地产市场造成太大的影响，反而可以保证购房者的居住权。

二是地段愈来愈多的各城市：对于一些大各城市，由于土地出让的限采，地段流通量有限，美国市场长期存在愈来愈多的原因，考量到大各城市地价较高，且各类成本较高，现房销售对Interactive的贷款负荷较大，因此在愈来愈多的大各城市可以考量延续地段预购，但相较没有ZF兜底的民营大公司而言，地段预购可以仅针对主管央企或者省属大型不动产开发公司，这些大公司一方面总合实力较佳，另一方面大公司有ZF兜底，即使真的贷款链出现问题，有财政困难反对，不至于再度出现烂尾楼！

任何采度的忽略都不是一朝一夕的，特别是对于现有很多不动产Interactive，因为中期步伐较大，本身贷款链尤为紧张，如果一刀切实际上新一轮暂停预购采，那么将都会造成更多的“雷”，这对于购入预购地段的人群反而不是一个他将会。就举例来说本质而言，现有要在全国在世界上，一刀切地暂停地段预购采尚不本质，但渐进式的自贸区改革方案是可以的，通过分邻近地区逐步自贸区暂停预购采，这才不都会扰乱美国市场秩序，你指出呢？